Maximização de Bem Estar Social pelo Critério de Detenção de Propriedade Imobiliária entre os Direitos de Propriedade e das Obrigações: um modelo de auto avaliação controlado pelo livre mercado

Laura Lovato Pires Lemos, Carlos Ferrarini Delgado Júnior, Renato Amoedo Nadier Rodrigues

Resumo


Este artigo propõe um modelo para maximizar o bem estar social modificando o critério da detenção de propriedade imobiliária – objetivando maximizar os benefícios públicos (arrecadação tributária) e os benefícios privados (facilitando a alocação eficiente, transferindo a propriedade àquele que mais a valorize). O método consiste na aplicação da Teoria da Escolha Racional pelos agentes relevantes (Estado, compradores e vendedores) discutindo em cada caso as fraquezas do sistema atual de detenção de imóveis e como ele poderia ser aprimorado além das propostas existentes com base na AED (Análise Econômica do Direito) –  tal como os modelos de Saul Levmore (1982). Trata-se de propor um esquema em que a transferência de imóveis seja economicamente viável dando alternativas de aquisição por vias administrativas e privadas – evitando o dead weight loss (perda de bem estar) que pode ocorrer devido a situações como o holdout (problema de captividade) ou os efeitos de endowment (efeito de dotação); e também propor uma solução ao problema comum da definição de valor para tributação proporcional de imóveis quando há sub pagamento de tributos devido a uma  avaliação subestimada, qual seja,  permitir que os proprietários definam a base de cálculo dos tributos sobre seus imóveis levando em consideração suas disposições em mantê-los e utilizando tal valor como base para calcular o preço da aquisição administrativa das propriedades. A conclusão relaciona este modelo às premissas do Teorema de Coase e propõe um segundo passo para a proposta de Hernando de Soto (2001). O modelo promove o desenvolvimento por intermédio de atribuições de direitos de propriedade, mas também sugere reduzir os custos de transações em casos extremos; bem como que sejam feitos estudos em que se aplique a “auto avaliação controlada pelo livre mercado” nos contratos de natureza privada, para assim proteger vendedores e compradores de variações de preços e preveni-los de enfrentar valorações irreais para pagamento de obrigações proporcionais ao valor do imóvel (condomínios, tributos territoriais ou financiamentos, por exemplo).


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